Die Frage, ob auch Makler in Inseraten die Pflichtangaben nach der Energieeinsparungsverordnung vornehmen müssen, wurde aktuell von 2 deutschen Gerichten völlig gegensätzlich beantwortet.

Während das Landgericht Tübingen (Urteil v. 19.10.2015 – Az.: 20 O 60/15) auch die Makler in der Pflicht sieht, lehnt das Landgericht Düsseldorf (Urteil v. 06.10.2015 – Az.: 12 O 60/15) eine solche Verpflichtung ab.

Mit dem § 16 a EnEV wird Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU vom 19.5.2010 um gesetzt. Dort ist ist geregelt: „Die Mitgliedsstaaten verlangen, dass in den Verkaufsanzeigen in den kommerziellen Medien der in dem Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz des Hauses angegebene Indikator der Gesamtenergieeffizienz genannt wird”. Insofern sei die Regelung auch anhand dieser Richtlinie auszulegen, so das LG Tübingen. Daher muss „Informationspflichtiger und Haftungsadressat der Auftraggeber der Immobilienanzeige sein; dabei ist unerheblich, ob er selbst Verkäufer der Immobile ist oder lediglich den Verkauf vorbereitender und vermittelnder Makler. Jede andere Auslegung der Norm würde dazu führen, dass die Intention der EU-Richlinie unterlaufen wird.“

Das Landgericht Bielefeld argumentiert in seinem Urteil vom 06.10.2015, Az.: 12 O 60/15 mit dem Wortlaut der Vorschrift und dem Willen des Gesetzgebers. „Durch die 2. Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung vom 18.11.2013 hat der Normgeber die Regelung des § 16 a EnEV eingefügt. Mit dieser Regelung ist die Pflicht zur Veröffentlichung der Pflichtangaben des Energieausweises – so er denn vorliegt – in den Fällen, in denen vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben wird, „vorverlagert“. Die Pflichtangaben des Energieausweises sind bereits in der Immobilienanzeige zu machen und nicht erst – wie nach der früheren Regelung – im Zeitpunkt der Besichtigung oder unverzüglich nach Vertragsschluß. Hinsichtlich des Normadressaten – Verkäufer gemäß § 16 a I EnEV und Vermieter gemäß § 16 a II EnEV – ist jedoch keine Veränderung oder Ergänzung vorgenommen worden. Da allgemein und mithin auch dem Normgeber bekannt war, dass in den Verkauf sowie die Vermietung von Immobilien Makler eingeschaltet werden und diese Immobilienanzeigen veröffentlichen, kann aus dem Umstand, dass Makler nicht in dem Normtext als Adressaten der Veröffentlichung der Pflichtangaben genannt werden, nicht von einem redaktionellen Versehen des Normgebers ausgegangen werden. Er hat vielmehr bewußt den Adressatenkreis belassen und nicht auf die Makler erweitert.

Der Wortlaut des § 16 a II EnEV ist eindeutig. Danach ist § 16 a I EnEV entsprechend anzuwenden auf den Vermieter. Die Grenze der Auslegung ist der Wortlaut. Eine Ausdehnung der Pflicht zur Veröffentlichung der Angaben des Energieausweises über den Wortlaut hinaus auf den Makler ist methodisch nicht zulässig.“

Die knappe Argumentation des Landgerichts Tübingen verfängt nach unserer Auffassung nicht. Zwar kann es im Interesse des Verbraucherschutzes nicht darauf ankommen, ob die Anzeige von einem Makler oder dem Eigentümer/ Vermieter selbst geschaltet wird. Anderseits verpflichtet § 16 a EnEV den Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige die Pflichtangaben enthält. Daher muss die Immobilienanzeigen in jedem Fall die Pflichtangaben enthalten. Allerdings wäre Adressat des Unterlassungsanspruches im Verstoßfall der Verkäufer und nicht der Makler. Die Verbraucherinteressen und die Intention der der EU-Richtlinie blieben also gewahrt.

Wie sich andere Gericht in dieser Frage positionieren werden bleibt abzuwarten. Als Makler sollten sie die Pflichtangaben dennoch in jedem Fall in Ihre Anzeigen aufnehmen. Sollten Sie jedoch bereits eine wettbewerbsrechtliche Abmahnung erhalten haben, gibt Ihnen die Rechtsprechung des Landgericht Bielefeld gute Argumente an die Hand.

UPDATE:

Mit Urteil vom 30.12.2015 lehnt nun auch das Landgericht München II (Urteil v. 29.10.2015 – Az.: 2 HK O 3089/15) eine Verpflichtung des Maklers durch die Energieeinsparverordnung ab und begründet dies ebenfalls mit dem Wortlautargument. Durch wird auch der Sinn und Zweck der Norm nicht unterlaufen, da der Verkäufer oder Vermieter verpflichtet ist, sicherzustellen, dass der Makler die notwendigen Angaben macht. Unterlässt ein Makler die Angaben, so setzt er sich Regressansprüchen des Auftraggebers aus. Insofern teilt das LG München unsere Einschätzung